어디에 창업해야 가장 매출이 좋을까?- 상권의 입지분석 및 생애주기
안녕하세요 자영업 재기 플래너, 리빌드 입니다. ^^
예비창업자분들께 상권의 분석은 내가 창업할 입점(점포)지의 매출과 직결되는 아주 중요한 핵심 포인트인데요. 상권의 입지분석을 통해 창업자는 희망하는 업종(아이템)이 가장 활성화가 될 장소를 찾을 수 있습니다. 또한, 상권입지분석은 영업과 매출을 예상하고 경쟁예상 점포와 차별화 전략을 세우기 위해 자료로도 활용할 수 있습니다.
오늘 포스팅에서는 상권의 활성화 정도, 잠재성장 가능성, 지속성 등을 파악할 수 있는 상권의 생애주기에 대해 알아보려고 합니다. 예비창업자 분들께서 오늘 포스팅을 보시고 좋은 상권과 입지를 선택하여 성공적인 창업을 하시길 응원합니다 ! ^^
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상권의 생애주기 (라이프 사이클)
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상권에는 생애별 주기라는 것이 있습니다. 이는 상권이 시작할 때, 끝날 때를 알려주는 지표를 말합니다. 말하자면 상권의 활성화 정도, 잠재성장 가능성, 지속성 등을 파악하는 것이죠 ! 그리하여 상권과 입지를 최종 선택할 수 있는 안내자의 역할을 합니다.
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상권의 생애주기 구분
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사람이 태어나고 성장하고 늙고 죽을 때까지를 일생이라고 하는데요. 사람에게 이러한 생애의 주기가 있듯이 상권도 마찬가지로 탄생, 성장, 쇠퇴를 맞이합니다. 상권은 그 주기에 따라 성장기의 상권, 성숙기의 상권, 쇠퇴기의 상권으로 구분이 됩니다. 이를 상권의 생애주기라고 하며, 라이프사이클이라고도 부릅니다.
– 성장기 상권 : 상권의 발전(잠재) 가능성이 큰 지역
– 성숙기 상권 : 더 이상 상권의 발전 가능성은 없어 보이는 이미 성숙하고 활발하게 형성되어 있는 지역
– 쇠퇴기 상권 : 도시 발전 과정에서 제외가 된 상권, 신상권에 밀려난 구상권의 지역
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상권은 대부분 도시계획, 인구밀도, 교통수단의 변화와 중심가 이동 등의 여러 요인이 복합적으로 형성되고 있지만 상권의 생애주기가 모든 지역마다 고루 적용이 되는 것은 아닙니다. 각종 행정정책에 따른 대도시와 소도시, 신도시 건설, 재개발지역 등의 변화로 성장의 속도가 달라지고, 생애주기 과정이 변화를 일으키기도 합니다.
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상권의 생애주기별 특성
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1. 성장기 상권
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성장기 상권이란 상권이 처음 형성되어 지속적으로 발전을 보이는 과정에 있는 상권으로 볼 수 있습니다. 즉 새로이 건설되고 있는 신도시, 기존의 구도시를 재개발하여 생긴 지역이죠. 성장기 상권은 보통 15년 이상 걸려서 형성되게 마련입니다. 하지만 계획에 의해 형성되는 신도시상권의 경우, 성장의 정점은 채 5년도 걸리지 않습니다. 이러한 지역은 대부분 아파트중심의 생활 주거형태를 보이며 부동산 지가가 계속 상승하고 투기현상이 일어납니다. 신세대와 직장인 입주자가 많고 교육수준도 높은 특징을 보이기도 합니다.
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신도시의 경우, 다수의 중소형 규모 아파트단지를 중심으로 상권이 형성되는 특징을 보입니다. 이에 반해 단독주택 밀집상권의 경우에는 신도시가 들어서면 중심가 상권의 밖으로 밀려나기도 합니다. 점포임대비용이 높고 아파트단지와 인접한 상가들 중심으로 각종 생활편의업종이 초기엔 강세를 이룹니다. 하지만 어느 정도 시간이 지나고 상권이 성장을 하면 대형 할인점이 입점하거나 백화점 등이 들어서면서 이들 대형유통업체가 상권을 지휘하기에 이르죠. 그러면서 상권이 재편이 되고, 대형유통업체를 중심으로 상권이 집중되는 특징을 보이기도 합니다.
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2. 성숙기 상권
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성숙기 상권이란 개발이 이미 완료되고 성장기를 지나서 상권이 안정화, 성숙화가 이루어져서 독점적인 지위로 자리를 확실히 굳힌 상권을 말합니다. 이 지역의 특징은 주민의 사회적 경제수준과 부동산 가격이 최고조를 찍는 경향이 농후합니다. 유통과 소비가 매우 활발하죠. 따라서 성숙기 상권 지역의 경우, 점포가 넘칠 정도로 많아집니다. 다양한 아이템이 수천 개 이상 들어선 곳이기도 해서 점포의 권리금 또한 덩달아 높게 형성되고 있습니다.
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또 지역 거주자의 전출입이 성장기 때보다 적어지고 안정되어 있습니다. 소비자의 생활주거 형태는 아파트와 주택이 적당한 비율로 혼재하고 있는 실정입니다. 그러나 대개는 아파트 중심이 그 위주이며 교통망이 잘 발달되어 있으며 각종 생활편의시설물이 잘 갖춰져 있습니다. 이러한 지역을 주로 중심가, 역세권상권이라고도 합니다.
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3. 쇠퇴기 상권
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쇠퇴기 상권이란 도시 지역이 한마디로 구도심으로 밀려남을 의미합니다. 지역 특징은 대다수의 건물들이 노후화가 되었고 부동산 시세도 낮은 상권을 가리킵니다. 이러한 지역의 생활주거 형태는 단독과 다세대, 다가구와 연립주택 등이 혼합되어 있습니다. 새로 지은 아파트 단지를 찾아볼 수 없습니다. 이러한 상권에서는 주로 중산층이나 저소득층이 거주하는 특징을 보입니다.
게다가 중장년층과 고령인구의 밀도가 상대적으로 높은 편이죠. 또 거주중인 신세대와 직장인의 경우, 하루빨리 재개발이 이뤄져서 주택이나 건물 등의 부동산을 처분해 보다 주거환경이 깨끗하고 좋은 신도시로 나아가길 희망하고 있습니다.
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만약 재개발이 시작된 지역이라면 기존인구와 비교해 소득수준이 한 단계 아래로 바뀌는 ‘필터링 현상’이 나타나기도 합니다. 이와 반대로 재건축과 재개발 붐으로 거주자들이 업그레이드가 되는 현상도 일어납니다. 이른바 ‘역 필터링 현상’이 그것이죠. 이는 상권의 형성과 성장 속도에 중요한 역할을 합니다. 지속적으로 성장할 수 있는 상권의 변화 가능성으로 예측할 수 있습니다.
쇠퇴기 상권은 공공기관 중심으로 펼쳐지는 구도심 상권 살리기에 맞춤하는 재건축과 재개발이 빈번히 일어나게 마련입니다. 이 때문에 점포를 선정하려고 할 때, 여러 가지 복합적인 요인과 변수 등을 충분히 고려하여 점포를 입점시키는 전략을 추진해야 할 것입니다.
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