임차인의 권리를 보호하는 ‘상가건물임대차보호법’ 주요 내용 !_2018 개정 버전
안녕하세요 자영업 사업정리 컨시어지 리빌드 입니다. ^^
오늘 포스팅에서 다룰 내용은 ‘상가건물임대차보호제도‘입니다. 상가건물임대차의 공정한 거래질서를 확립하고 영세 상인들이 안정적으로 생업에 종사할 수 있도록 임차인의 권리를 보호하고자 하는 제도인데요. 아래에 자세한 내용을 확인해보세요 !
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상가건물임대차보호제도 적용범위(보호대상)
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상가건물 보증금을 일정금액 이하로 임차하여야 합니다.
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상가건물
– 사업자등록의 대상이 되는 건물
– 일반적 의미의 상가, 오피스텔 뿐 아니라 공장, 창고 등도 사업자등록의 대상이 될 경우에는 상가건물에 해당
보호대상 환산보증금액
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※ 환산보증금 = 보증금 + 월 임대료환산액
※ 월 임대료환산액 = 월 임대료 ✕ 100
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대항력을 갖춘 경우 임차인의 권리
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– 임대차 존속기간 보장 : 최대 5년간 계약갱신요구권 보장
– 임대인 변경에 따른 영향 차단 : 건물소유주(임대인)가 바뀌어도 새로운 소유주(임대인)에게 임차권 주장
– 임대료 인상 상한선 설정 : 임대료 또는 보증금의 증액청구는 청구 당시의 100분의 5이내로 제한(2018 개정 버전)
– 우선변제권 보장
– 기타 임차권 등기명령신청, 소액보증금에 대한 최우선변제권 등이 보장
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대항력
– 임차인이 대항요건 취득 이후에 매매 등으로 임차건물의 소유권을 취득하는 제3자에 대하여 대항 할 수 있는 권리를 갖습니다.
– 임차인은 임대인으로부터 건물을 인도받고, 세무서에 사업자등록을 신청한 경우 신청일의 다음 날부터 대항력이 발생됩니다.
– 임대차계약서상 내용이 사업자등록사항과 일치하고, 임대차계약서상 임대차 목적물이 등기부등본 등 관공서에 비치하는 공부(公簿)와 일치하여야 대항력이 보장될 수 있습니다.
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확정일자
– 그 날짜에 그 문서가 존재하였음을 인정해주는 것으로 임대차 계약서 원본에 확정일자번호, 일자를 기재하고 확정일자용 관인을 날인하는 것이어야 합니다.
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– 대항력(건물의 인도와 사업자등록)과 확정일자를 받은 임차인에게는 “우선변제권”을 부여합니다.
– 확정일자 순위에 따른 우선변제권은 건물의 인도(입주), 사업자등록, 확정일자라는 세 가지요건을 모두 갖추어야 합니다. 3가지 요건 중 가장 늦은 날을 기준으로 순위가 결정이 되고 있습니다.
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우선변제권
– 경매 또는 공매시 임차건물의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자에 우선하여 보증금을 변제받는 권리
– 임차인이 건물의 인도와 사업자등록을 하고 임대차계약서상 확정일자를 받은 경우 확정일과 다른 담보물권 설정일자를 비교하여 우선순위를 결정하고 있습니다.
– 최우선변제권 : 임차건물이 경매 또는 공매에 의하여 소유권이 이전되는 경우에도 경매절차에서 보증금 중 일정액을 모든 권리자보다 최우선하여 건물(대지포함) 환가대금의 1/2범위 내에서 배당을 받을 수 있는 권리
– 최우선변제권은 임차인이 대항력을 갖추면(건물을 인도받고 사업자등록 신청) 생기는 것으로 확정일자와는 상관이 없습니다.
– 배당기일 전까지 배당신청을 해야 합니다.
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계약갱신요구권
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– 임대차계약기간 : 계약기간은 자유로이 정할 수 있습니다. 다만, 1년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 1년으로 봅니다.
– 임차인은 최초의 임대차 기간을 포함한 전체 임대차 기간이 5년을 초과하지 않는 범위 내에서 계약갱신을 요구할 수 있습니다.
– 임차인은 재계약을 원할 경우, 임대차기간 만료 전 6월~1월까지 사이에 계약갱신 요구(내용증명 등 발송)를 해야 합니다.
– 임대인은 임차인이 다음 각 호의 어느 하나에 해당되는 경우, 이 외에는 재계약을 거부할 수 없습니다.
1. 임차인이 3기(개월)의 차임액(임대료)에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우
2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우
3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우
4. 임차인이 임대인의 동의없이 목적건물의 전부 또는 일부를 전대한 경우
5. 임차인이 임차한 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우
6. 임차건물의 전부(일부)가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우
7. 임대인이 다음사유 중 하나로 건물의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 건물의 점유를 회복할 필요가 있는 경우
가. 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우
나. 건물이 노후·훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우
다. 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우
8. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우
– 대통령령으로 정하는 보증금액을 초과(보호대상 보증금액)하는 임대차에 대하여도 계약갱신요구권 인정. 계약갱신 시 상가건물에 관한 조세, 공과금, 주변 상가건물의 차임 및 보증금, 그 밖의 부담이나 경제사정을 고려하여 차임과 보증금 증감을 청구할 수 있습니다.
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임대료 증감요구권
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임대료는 계약당사자간에 자유롭게 정할 수 있으나 청구당시의 차임 또는 보증금의 100분의 9 한도에서 인상 할 수 있습니다. 다만, 감액의 경우에는 그 제한이 없습니다.
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월 임대료 전환시 산정율의 제한
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보증금의 전부 또는 일부를 월 임대료로 전환하는 경우에는 그 전환되는 금액에 다음 각 호 중 낮은 비율을 곱한 월 임대료의 범위를 초과할 수 없습니다.
1. 연 12%
2. 한국은행에서 공시한 기준금리 × 4.5배
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보증금 외에 권리금과 시설비는?
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거래관행상 권리금은 대부분 기존 임차인과 새로운 임차인 사이에 수수되는 것이므로 본 법의 규율대상이 아닙니다. 다만, 권리금과 시설비를 상당부분 회수할 수 있도록 임대차의 존속기간을 5년간으로 보장하고 있습니다.
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확정일자를 받는 것과 전세권등기의 차이?
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– 대항력과 확정일자를 갖추어 우선변제권을 취득한 임차인과 전세권등기를 한 전세권자는 배당의 우선순위에 있어 동등한 지위를 갖게 됩니다.
– 전세권등기가 임대인의 협력 없이는 불가능하고 등기비용이 소요되며 절차가 복잡한 반면, 확정일자는 임대인의 동의가 필요 없으며 신속 간편하게 받을 수 있는 장점이 있습니다.
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출처 : 소상공인자료실 ‘상가임대차보호법_박용석’
